Recibir una vivienda en herencia entre varios hermanos es una situación muy habitual en España. A primera vista puede parecer una buena noticia, pero en la práctica muchas herencias se complican precisamente cuando los intereses de los herederos no coinciden:
- Uno quiere vender el piso para repartir el dinero.
- Otro quiere conservarlo porque tiene valor sentimental.
- Un tercero propone alquilarlo para obtener rentabilidad.
Cuando estas posiciones son incompatibles, el inmueble queda bloqueado y comienza un conflicto que puede deteriorar la relación familiar.
En B&D Abogados de Herencias en Madrid vemos con frecuencia este tipo de situaciones y sabemos que, si no se gestionan correctamente, pueden acabar en procedimientos judiciales largos y costosos.
La comunidad hereditaria: el origen del problema
Cuando varios hermanos heredan un inmueble, lo que se crea jurídicamente es una situación de copropiedad o comunidad de bienes (regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil). Cada heredero tiene un porcentaje del inmueble (por ejemplo, 50% y 50%, o 33% cada uno), pero ninguno es dueño exclusivo de una parte concreta.
Esto implica que:
- No se puede vender el inmueble sin el consentimiento de todos.
- No se puede alquilar sin acuerdo.
- No se puede usar de forma exclusiva sin el consentimiento del resto (artículo 394 del Código Civil).
- Ninguno está obligado a permanecer indefinidamente en esa situación.
Aquí es donde suelen surgir los conflictos.
¿Está un hermano obligado a quedarse en la copropiedad?
No. El Código Civil es claro: ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión (artículo 400). Cualquiera puede solicitar la división del bien común en cualquier momento.
Artículo 400 del Código Civil: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Esto significa que si un hermano quiere vender y el otro no, el inmueble no puede quedar bloqueado indefinidamente.
Escenarios habituales de conflicto
1. Uno quiere vender y otro conservar
Es el caso más común. Uno necesita liquidez o no quiere asumir gastos, mientras el otro desea mantener la vivienda por razones emocionales o patrimoniales.
2. Uno quiere alquilar y otro no
El alquiler implica gestión, riesgos de impago, mantenimiento y reparto de ingresos. Si no hay acuerdo, el alquiler no puede imponerse unilateralmente.
3. Uno vive en la casa y el otro no
Si uno de los hermanos reside en el inmueble heredado sin compensar económicamente al otro, puede generarse un desequilibrio que termine en reclamaciones por uso exclusivo.
4. Desacuerdo sobre el valor
Uno quiere vender por un precio concreto y el otro considera que está por debajo del valor de mercado.
En todos estos casos, si no se alcanza un acuerdo amistoso, hay que buscar soluciones legales.
Soluciones cuando no hay acuerdo
Acuerdo amistoso
Siempre es la mejor opción. Puede pactarse:
- Venta del inmueble y reparto del dinero.
- Alquiler y reparto de rentas.
- Adjudicación a uno de los hermanos compensando económicamente al otro.
- Uso temporal con compensación económica.
La mediación jurídica es clave para alcanzar este tipo de acuerdos.
Extinción del condominio: la solución más eficaz
Cuando uno quiere quedarse con el inmueble y el otro no, la solución más práctica suele ser la extinción del condominio.
Consiste en que:
- Uno de los hermanos se adjudica el 100% del inmueble.
- Compensa económicamente al otro por su parte.
Esta figura está prevista en los artículos 400 y 1062 del Código Civil y tiene importantes ventajas fiscales.
Ventajas fiscales de la extinción del condominio
A diferencia de una compraventa tradicional:
- No tributa por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (que puede ir del 6% al 10%).
- Se liquida únicamente por Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo impositivo suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma.
- En principio, no se paga plusvalía municipal, salvo que exista exceso de adjudicación.
Esto hace que la operación sea mucho menos costosa que simular una compraventa entre hermanos. Por este motivo, en la práctica suele ser preferible una extinción del condominio antes que una venta interna.
¿Y si no hay acuerdo ni voluntad de compensar?
Cuando no existe acuerdo y ningún hermano quiere adquirir la parte del otro, la única vía posible es acudir al juzgado e interponer una acción de división de cosa común.
En este caso, el juez puede ordenar:
- La venta del inmueble en pública subasta.
- El reparto del importe obtenido entre los copropietarios.
Esta solución suele ser la menos deseable, ya que en subasta el precio suele ser inferior al de mercado y el proceso puede deteriorar definitivamente la relación familiar.
Ejemplo práctico
Dos hermanos heredan una vivienda en Madrid valorada en 300.000 €. Uno quiere venderla para repartir el dinero. El otro quiere vivir en ella.
Tras acudir a B&D Abogados de Herencias en Madrid, se acuerda realizar una extinción del condominio: el hermano que desea quedarse con la casa se la adjudica por el valor de mercado y compensa al otro con 150.000 €.
La operación tributa por AJD, evitando el coste de una compraventa y evitando también un proceso judicial.
Resultado: cada uno obtiene lo que desea y se evita un conflicto prolongado.
Cuando varios hermanos heredan un inmueble y sus intereses son incompatibles, el problema no es jurídico, sino de falta de planificación y asesoramiento. La ley ofrece herramientas claras: acuerdo, mediación, extinción del condominio o, en último caso, división judicial.
Lo importante es actuar a tiempo y evitar que la situación se enquiste.
En B&D Abogados de Herencias en Madrid somos especialistas en resolver conflictos entre herederos, negociar extinciones de condominio y evitar procedimientos judiciales innecesarios. Si estás viviendo una situación similar, contacta con nosotros. La primera consulta informativa es gratuita.
