Donar una vivienda a un hijo o hija es una decisión frecuente entre personas mayores que quieren organizar su patrimonio en vida y ayudar a las generaciones siguientes. Sin embargo, esta operación puede conllevar una elevada carga fiscal si no se planifica bien.
La buena noticia es que Hacienda ha confirmado oficialmente que las personas mayores de 65 años podrán donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar por ganancia patrimonial en el IRPF.
En B&D Abogados de Herencias en Madrid te explicamos qué condiciones deben cumplirse, qué impuestos siguen aplicándose, y cómo aprovechar esta ventaja legal para optimizar tu herencia en vida sin sobresaltos fiscales.
¿En qué consiste la exención?
Según la consulta vinculante V1261-25 de la Dirección General de Tributos, de julio de 2025, y el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF, los mayores de 65 años están exentos de tributar en el IRPF cuando donan el pleno dominio de su vivienda habitual.
Es decir, no tendrán que pagar por la ganancia patrimonial que normalmente se genera al transmitir un inmueble (diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión).
Esto supone una importante ventaja fiscal, ya que en cualquier otra donación de inmueble (si el donante tiene menos de 65 años), sí se exige tributar por esa ganancia como rendimiento en la declaración de la renta.
Requisitos para aplicar esta exención
Para beneficiarse de esta medida, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- El donante debe tener 65 años o más en el momento de realizar la donación.
- El inmueble donado debe ser su vivienda habitual. Es decir, debe haber residido en ella de forma efectiva durante al menos tres años, o haber dejado de residir en ella dentro de los dos años anteriores
- La donación debe ser del pleno dominio (no solo del usufructo o la nuda propiedad).
- No debe haber un pacto de reversión ni contraprestación económica alguna.
Si se cumplen estas condiciones, no hay que declarar ganancia patrimonial en el IRPF, aunque sí será obligatorio seguir otros trámites tributarios.
¿Qué impuestos sí deben pagarse?
Aunque el donante no tribute por IRPF, la operación no está exenta de impuestos para el donatario, es decir, para los hijos que reciben la vivienda:
Impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD)
Los hijos deberán liquidar el ISD correspondiente a la donación dentro del plazo establecido (generalmente 30 días hábiles). La cuantía dependerá de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble, ya que la normativa autonómica marca bonificaciones o reducciones específicas.
Por ejemplo:
- En Madrid, la bonificación es del 99 % para donaciones entre padres e hijos, lo que en la práctica supone un coste mínimo.
- En comunidades como Andalucía, La Rioja o Cantabria, también existen bonificaciones del 99–100 %.
- En otras regiones como Castilla-La Mancha o Extremadura, las bonificaciones son más limitadas y dependen del importe donado o de ciertos requisitos adicionales.
Plusvalía municipal
Además, en muchos casos el donatario deberá pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal.
Este tributo lo regula cada ayuntamiento y se calcula sobre el incremento del valor del suelo desde que el donante lo adquirió hasta el momento de la donación.
¿Qué pasa si hay usufructo o nuda propiedad?
En los casos en que el donante conserve el usufructo y done solo la nuda propiedad, o viceversa, no se aplicará esta exención en el IRPF, ya que la norma exige que se transmita el pleno dominio. Esto es especialmente importante en las donaciones escalonadas o con condiciones, que no quedarían exentas salvo planificación específica.
¿Por qué es una opción interesante en planificación sucesoria?
Donar la vivienda habitual en vida permite a los padres:
- Ayudar económicamente a sus hijos en un momento clave (por ejemplo, para que no tengan que esperar a la herencia).
- Evitar conflictos posteriores en el reparto hereditario.
- Optimizar la fiscalidad si se planifica correctamente.
- Mantener el control sobre el inmueble si se reserva el usufructo (aunque entonces no se aplicaría la exención en IRPF).
Por eso, cada vez más familias optan por trasmitir la vivienda en vida, especialmente si residen en comunidades con una política fiscal favorable.
Ejemplo práctico
María tiene 71 años y vive en Madrid. Quiere donar su vivienda habitual a su hijo para que pueda vivir en ella con su familia. El piso fue adquirido hace 30 años por 90.000 €, y hoy tiene un valor de mercado de 280.000 €. Si María lo donara siendo menor de 65 años, tendría que tributar por los 190.000 € de ganancia patrimonial en su IRPF.
Sin embargo, como ya ha cumplido los 65 años y se cumplen todos los requisitos, no tributa nada en IRPF, y su hijo solo tiene que pagar el ISD bonificado en Madrid (99 %), más la plusvalía municipal si corresponde.
En B&D Abogados de Herencias en Madrid, te ayudamos a valorar si esta fórmula es adecuada para tu caso, a preparar toda la documentación y a asegurar el cumplimiento fiscal, tanto del donante como del donatario. La primera consulta informativa es gratuita.
